Wohnfläche berechnen

Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Kennzahlen beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie. Doch nicht jede Fläche zählt gleich – und genau hier gibt es oft Unsicherheiten. Ob Dachschrägen, Balkone oder Kellerräume: Die Berechnung der Wohnfläche folgt klaren Regeln. Hier erfährst du, wie es richtig geht!

Welche Methode ist die richtige?

In Deutschland gibt es zwei gängige Methoden zur Berechnung der Wohnfläche: die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277. Während die WoFlV speziell für Wohnimmobilien gilt und gesetzlich vorgeschrieben ist, wird die DIN 277 häufiger für Gewerbeimmobilien und Bauprojekte genutzt.

Für die meisten Wohnungen und Häuser ist die WoFlV maßgeblich. Sie legt fest, welche Flächen in die Berechnung einfließen und welche nur anteilig oder gar nicht angerechnet werden.

So berechnest du die Wohnfläche nach WoFlV

Folgende Flächen werden vollständig oder teilweise angerechnet:

• Voll angerechnet: Wohnräume (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur)
• Teilweise angerechnet: Balkone, Loggien, Dachterrassen (meist 25–50 % der Fläche)
• Nicht angerechnet: Kellerräume, Heizungsräume, Garagen

Ein wichtiger Punkt sind Dachschrägen: Flächen mit einer Höhe zwischen 1m und 2m werden nur zu 50 % angerechnet, darunter gar nicht.

So berechnest du die Wohnfläche nach DIN 277

Die DIN 277 wird vorrangig in der Bau- und Immobilienwirtschaft verwendet, insbesondere für Gewerbeimmobilien. Im Gegensatz zur WoFlV werden hier alle Flächen eines Gebäudes vollständig berücksichtigt, unabhängig von ihrer Nutzung.

Die DIN 277 unterteilt die Flächen in drei Hauptkategorien:

• Brutto-Grundfläche (BGF): Gesamtfläche eines Gebäudes inklusive Wände.
• Netto-Grundfläche (NGF): Die gesamte nutzbare Fläche innerhalb eines Gebäudes.
• Nutzfläche (NF): Räume, die einem bestimmten Zweck dienen, z. B. Wohnräume, Büros oder Lagerräume.

Im Gegensatz zur WoFlV werden in der DIN 277 auch Verkehrsflächen (z. B. Flure, Treppenhäuser, Aufzüge) und Technikflächen (z. B. Heizungsräume, Technikräume) berücksichtigt.

Warum ist die korrekte Berechnung so wichtig?

Eine fehlerhafte Wohnflächenberechnung kann finanzielle Konsequenzen haben – sei es bei der Mietzahlung, beim Immobilienwert oder bei Fördermitteln. Daher lohnt es sich, genau nachzumessen und im Zweifel einen Fachmann hinzuzuziehen.

Wer ein genaues Flächenmaß benötigt, sollte sich an die offiziellen Vorgaben der WoFlV oder DIN 277 halten. So gibt es später keine bösen Überraschungen!